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地產股有望迎估值修復
2020-11-30

300城住宅供銷比

       2020年,突如其來的疫情打亂了房地產行業的節奏,也為全年市場表現帶來極大的不確定性。板塊表現方面,今年年初至9月30日,申萬房地產板塊下跌達-5.4%,跑輸滬深300指數17.4個百分點,漲幅在28個行業中排名第25。


  華西證券分析指出,2020年前三季度,板塊及龍頭房企的整體業績增速出現小幅下滑,但主要系疫情對行業短期有較為明顯的沖擊所致,在疫情得到全面控制后,行業銷售端的表現持續超預期,基本面迅速回暖,從而將支撐板塊業績的復蘇。

  從政策層面來看,2020年的房地產行業政策調控基調整體上呈現先松后緊。春節后受疫情影響,多地出臺了針對房地產行業的紓困性政策,例如:延遲繳納土地出讓金、減免部分稅費、降低預售條件等。隨著二季度疫情緩和和貨幣寬松,房地產銷售、拿地、開工等多指標均有強勢修復。

  疫情一度打破了地產行業平穩態勢,但也見證了市場韌性。從板塊前三季度表現來看,中國銀河分析指出,板塊營收、歸母凈利潤增速明顯改善,整體費用水平控制良好。預收賬款增速放緩,行業杠桿率有望繼續下降。銷售強韌性對現金流形成支撐。從細分子行業來看,業績方面,住宅開發穩中有降,物業管理價值凸顯,商業地產回暖、房屋經紀迎來機會;杠桿率方面,住宅開發、商業以及園區降杠桿初現成效,“三線”均未踩的房企數量增加;盈利能力方面,住宅開發盈利能力下降,物業管理及房屋經紀利潤率水平逐步抬升。

  華泰證券認為,根據“十四五”規劃,未來5年行業政策基調預計在延續“房住不炒”定力的同時,進一步強調長效機制建設,戶籍制度和供地管理有望加速房地產市場人、地要素的市場化改革,賦予行業長期的健康發展活力。

  針對房地產行業未來市場總量,華西證券認為,從人口結構與住房需求這兩個角度總結得出,2020-2030年的住宅需求總量將基本圍繞12-15億平方米左右波動,也即在未來10年中,行業總需求依舊有較強支撐。鑒于未來住宅需求仍較為旺盛,預測2021年全年銷售面積增速為-3%左右,銷售金額增速1%左右,地產投資增速為6%左右。

  從估值角度看,截至2020年10月30日,申萬房地產板塊PE(TTM,整體法,剔除負值)為8.19倍,相比年初的9.45倍下降了1.26倍,歷史PE分位點為3.81%,股息率為3.56%,板塊估值處于歷史低位。華西證券認為,房地產行業基本面韌性十足,板塊估值仍處低位,業績確定性強,股息高,銷售持續向好的背景下,值得重點關注,而巨大物管藍海市場也同樣值得重點關注。

  國信證券也認為,2021年A股地產將迎來明顯的估值修復。傳統開發行業的長期機遇在于提效率對沖降杠桿,從“高杠桿+高ROE”走向“低杠桿+高ROE”,促進公司價值重估。物管的商業模式類似收租,具備高估值基礎,短期具備高確定和高成長的雙重優勢。
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